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上海二手房安全交易6大关键词

来源:上海经济合同纠纷律师 网址:http://www.shlsjjhtjf.com/ 时间:2017-01-06 17:01:22

  沪上二手房市场在3、4月份成交得到集中释放。由于整个房屋交易过程需要2个月左右的时间,因此在接下来的5、6月份,购房者还将继续奔波:刚刚看定房子的购房者要支付定金、签订合同;而已经支付首付款的购房者则需要等待放贷、过户交房。

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  美联物业交易管理部经理张佳露表示,二手房买卖流程十分复杂,对于购房者来说,倘若对交易的程序和流程一无所知,就难免在交易过程中有所疏漏,导致后期纠纷重重。定金、合同、首付、贷款、过户、交房是二手房交易中的六大关键。

  在确定房屋产权清晰,对房屋本身质量没有异议,买家表达了购买意向后,买卖双方就要着手签订定金协议、买卖合同和支付首付款了,这也就意味着所签房源正式开始进入交易程序。

  定金协议和买卖合同是二手房买卖的基础,将对后期的交易顺利与否起到至关重要的作用,因此买方不应只求速度而盲目签订,而应首先确定各项条约和程序是否合法,并且符合自己的意愿。

关键词1:定金协议

  ■重点:条款、产权是否清晰

  刘小姐想要购买一套学区房。在反复考察了位于赤峰路附近的一套总价98万元、对口名校的学区房之后,刘小姐很快便与上家签订了定金协议,并支付了1万元定金。双方协定,在定金协议生效后的10天之内签订正式的购房合同。

  然而,正当刘小姐为自己找到了一套性价比较高的房屋而满心欢喜之时,她却被中介告知,上家决定将售价涨价至103万元。刘小姐没有同意。最终,上家违反了定金协议,将该房屋以103万元的价格卖给了别人。尽管获得了上家1万元的违约金,但想到好不容易找到的学区房就这样和自己擦肩而过,刘小姐还是隐隐觉得遗憾。

  通常,在签订正式的买卖合同之前,买卖双方都会先签订一个定金协议,以示双方对交易意愿的确定。它对房屋的交易程序有一定的制约作用,但事实上也存在不少买家或者卖家违约的现象。尤其是在目前市场交易火爆、优质房源提价的情况下,如果另外有人给出上家更高的价钱,而价格差额又高于违约金的话,那么上家违约就在所难免了。

  如何能够减少违约现象的出现?业内人士建议,如果买方对房屋本身十分满意又担心上家违约的话,可以适当地提高定金的比例,但是最高不应超过房屋总价的20%。

  另外,在签订定金协议时,买方应要求上家房屋所有产权人共同签字确认成交意向。不少二手房买卖纠纷都是由于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻一方擅自出售双方共有的房屋所致。因此,如果另一产权人不能到场,即使有资料表明签约人与房屋产权人是夫妻关系,买家也应要求签约人出示房屋产权人经过公证的授权委托书。

  同时,对于定金协议中所涉条款,交易双方一定要仔细核查。在有些中介公司自行制订的定金协议中,有些条款如付款期限、交房期限、违约责任等界定模糊,使得上下家在后期交易过程中很容易产生争议。

  有些房屋在交易过程中还附赠家电、维修基金等,对于附赠的物品,应当完整地罗列在定金协议中。一些买家会认为附赠的都是小物品,即便不写明上家也不会擅自搬走,因此不好意思在定金协议上一一写明,那么在后期,如果上家反悔,因为没有书面协议,下家也只能吃“哑巴亏”。

关键词2:买卖合同

  ■重点:合同是否与定金协议相符

  在签订正式的购房合同之前,王先生对房源的产权情况、房屋质量都作了详细的调查。签订合同的当天,王先生因为工作繁忙,只花了一个小时到中介公司和卖家签订了合同。他认为,该交待的都在定金协议中有所体现了,合同不会有大问题,于是对于购房合同中的各项条款没有仔细看。

  之后的贷款、过户事宜都进行得很顺利,王先生盘算着自己马上就要搬进新家了,于是退掉了本来租住的房屋,还向房东支付了相当于一个月租金的违约金。哪里知道,当他询问上家何时搬走时,上家却说合同中已经明确规定在过户后的3个月之内交房。王先生心想这是何道理,定金协议中明明规定是放款之后的一周,怎么“变卦”了呢?但事已至此,他只能继续等待了。

  因为买卖双方在前期考虑不周,所以常会在合同中修改定金协议所涉及的条款,甚至会在签订购房合同后再签一个补充协议。业内人士提醒,如果定金协议中的内容并没有在合同中有所体现,那么该条款仍然具有法律效力。但是当定金协议中的条款和购房合同中的内容出现了冲突之后,从法律的角度看,合同上的内容将自动覆盖定金协议中的内容,也就是说以实际买卖合同的内容为准。本案例中,王先生如果认识到这一层关系,仔细检查合同内容并提出异议,修改合同内容,就不会出现后面的尴尬局面了。

  需要注意的是,有时候买卖双方为了避税或者是能够多贷款,会将房价做低或者是做高,于是双方就会签订两份房屋价格不一样的合同,也就是我们常说的“阴阳合同”。

  但这种交易违反了税收法律法规,一旦买卖双方出现纠纷诉诸法院,法律不会支持违规方,同时违规方还有可能受到罚款、拘留等行政处罚。对于购房者来说,顺顺当当地把房子拿到手才是最让人开心的事情,因此对于违规操作的合同还是要抱谨慎态度。

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